【扩张】多地项目现“水土不服” 九龙仓内地扩张路漫漫

    多地项目现“水土不服” 九龙仓内地扩张路漫漫

新华网北京1月10日电“九龙仓的杭州开发之路，像破茧而出的蝴蝶一样，将会描绘出漂亮的布局曲线。”对于九龙仓入驻杭州市场之初，曾有这样的评价。然而，“退潮之后才知谁是裸泳”，历经两年期待的九龙仓君廷首次开盘被指“基本没有盈利空间”，而其2009年所拿的土地也进展迟缓。

凭借入股绿城30%多的股份被业界认为是一次和内地房企合作共同学习的难得机会，可能会推行新的合作模式却在“来广营地块”中夭折。无论是独立开发对本土市场的适应能力还是合作开发对旧模式的创新突围能力似乎都不尽如人意，九龙仓内地扩张的脚步或为此所累而长路漫漫。

独立开发问题频现

从发布的2012年销售榜单来看，九龙仓以154亿元的成绩跻身前35名。然而，近日关于九龙仓杭州项目闲置被罚、首盘利润较低、项目进展缓慢以及合作开发的“来广营地块”无法突围旧有的合作模式等问题频现，折射出其在内地的扩张进展并不顺利。

公开资料显示，早在2009年九龙仓集团制定的“五年规划”：计划把资产的50%放在内地，这一决议显示了其对内地市场的看好。而对于内地的战略布局，九龙仓杭州置业有限公司总经理翟凯杰曾在此前向媒体表示，九龙仓在内地有一个华东区的概念，目前包括上海、杭州、宁波、无锡、苏州、常州6个城市。华东区占了整个内地投资的大部分。就杭州来说，是华东区域非常看重的城市。

然而，就是这样一个被“非常看重”的城市却在近期屡次被曝出问题。2012年12月24日，杭州市建设网一则“违法行为”公示显示，杭政储出（2009）76号地块未取得施工许可证擅自施工，处罚决定书编号为“杭建罚[2012]31号”，处罚当事人为九龙仓（杭州）置业有限公司。

2012年12月16日，位于杭州钱江经济开发区的九龙仓君廷项目首次开盘。九龙仓君廷项目此次申领商品房预售的时间是在去年11月25日。根据杭州有关商品房预售监管规定，申领预售证后三天内必须开盘，但君廷开盘时间比规定期限推迟了半个月。尽管如此，楼面价3578元/平方米，起价5588元/平方米，实际成交均价6219元/平方米，被业内人士分析“几乎没有利润空间”。

与此同时，九龙仓君玺、世纪华府和雍景山被指进展缓慢。不仅如此，新华网记者查阅相关资料显示，其在成都的多个高端项目也发生过一系列问题。

“联姻”存隐患

请本地团队，跟内地开发商合作，入股绿城30%多的股份等，为了更好适应内地开发节奏，学习内地开发商高周转策略，九龙仓采取了种种方式。

“与香港其他房企不同，我们不是把香港管理团队搬到杭州，而是结合杭州本地人才组建开发团队。这样的管理模式，对九龙仓来说是种创新。现在公司的员工，全都是杭州本地业内资深人才。”翟凯杰曾表示。

然而，尽管如此，种种迹象表明九龙仓似乎多少还是有点“水土不服”。有业内资深人士表示，虽然九龙仓选择了本土团队，但其管理机制仍然沿用总部决定机制，本土团队的职业经理人权力有限。在这样的情况下，从开发到销售的许多重大决策均需要总部作出决定，大大影响了九龙仓的开发、销售节奏。

此前九龙仓入股绿城的合作让九龙仓的销售规模得以放大。但无论是入股还是和开发商合作开发，这种“联姻”在合作模式上都需要改进。

资料显示，2007年，九龙仓和杭州本土房企绿城共同成立公司开发蓝色钱江地块。2009年，九龙仓将持有的蓝色钱江项目40%的权益与绿城持有的上海新江湾城项目100%权益进行置换，退出该项目。此外，九龙仓还与杭州本土开发商金都房产共同开发了之江项目高尔夫艺墅等。

近日，九龙仓全资附属公司大连盈致与华侨城及北京招商地产共同开发北京朝阳区来广营大体量项目继续延续了此前的合作模式，被指“当楼市调控持续不放松的预期形成后，九龙仓能明显感受到发展空间的压缩以及原有合作模式的脆弱。”

防市场、人才成短板

内地房企市场机遇无限，让不少港企纷纷探寻内地发展的突破口。然而，对于长期深耕香港本土的企业要想进驻并在内地打上一场漂亮之战，除了对内地市场有深入的了解，做好将自己的优势与当地环境结合好，优化用人理念，同时也要针对调控可能带来的风险做好应对策略。

九龙仓内地拿地最看重的是环境和地段，拿到合适的地块并不容易。翟凯杰曾说，香港人都把“地段、地段、地段”的黄金规律视为至理名言。由此一来，一旦看中一块“中意”的地块必然会“血拼”。溢价率抬升，对赌下一轮房价大涨过程中未知的风险增大。

此外，尽管采用本土化的团队，但仍沿用总部决定机制，致使本土职业经理人难以发挥其应有的能力，效率降低在所难免。

　　另外，对于九龙仓开展的与内地开发商合作开发的项目，业内人士以“来广营地块”分析提醒，一定要不断创新，突破旧有的合作模式，分工明确，进而掌握更多的对整个项目的把控权显得必要而且紧迫。

　　作者：房企新观察