【扩张】高负债扩张 孙宏斌“冒险基因”融创延续

    高负债扩张 孙宏斌“冒险基因”融创延续

新华网北京1月10日电经历了顺驰的沉浮，孙宏斌带领融创强势归来。2012年，融创逆市超额完成300亿元销售目标，实现销售额356亿元。与此同时，其在京津沪渝大举扩张，投入百亿收购项目和吸纳土地。销售和土储的双增长，难掩外界对其资金状况的担忧，顺驰教训屡被提及，警醒着曾经的“地产狂人”。

扩张：稳健or冒进

现在看来，融创去年初接手绿城无锡项目已成为其快速扩张的前奏。2012年以来，融创频频攻占城池，并购储地的举动令人侧目。

1月7日，融创中国公布，旗下融创置地分2次向北京万通收购天津泰达城市开发47%股权，并受让目标公司结欠债务，总计约8.22亿元人民币。天津泰达于天津拥有3个发展项目，总可售面积为83万平方米。天津作为融创的大本营，此举将进一步巩固其在该区域的战略地位。而在去年，融创已在天津斥资5.77亿元购得8宗地块。

去年年中，融创高调进入上海，通过收购绿城9项目的50%股权，轻松获得可售总建筑面积367.8万平方米，权益建筑面积103.8万平方米。紧接着，其相继联手绿城、九龙仓、保利等企业砸下46亿重金拿地，在上海迅速打开局面。11月，融创又豪掷34.22亿先后两次在重庆摘地，总占地面积55.76万平米，随后其竞得西溪湿地地块，完成了在杭州的首次布局。

在孙宏斌携融创上市后的两年多时间里，融创中国四处出击，即使在楼市低迷时期也未停止扩张步伐。去年融创唯一一次失手，要数与保利联合竞拍北京万柳地王。但仅隔两月，二者就竞得大兴区亦庄地块，足见其扩张野心。

销售简报显示，融创去年在京津沪渝等地补充了约741万平米土地储备。与此形成对比的是，2011年公司所有的土地储备仅为建筑面积175万平方米。截至目前，融创在买地或收购项目方面的总规模或已超过100亿元，项目增加至40个左右。

鉴于顺驰曾在盲目扩张上有过教训，融创的逆市扩张不免让人担心其中蕴含的风险。融创中国董事长孙宏斌曾经说过：“我们已经认真考虑过风险，也会认真控制风险，顺驰的教训已经吸取，我们不会被同一块石头拌倒两次。”但仍有证券分析师认为，“融创喜欢在谷底时期拿地，但也可能判断失误。这就是风险所在。”

中国房产信息集团研究总监薛建雄则对新华网记者表示，脱胎于顺驰的融创仍带有孙宏斌鲜明的个人特色，扩张过于激进。

现金流：安全or危情

融创的扩张野心彰显无遗，也让外界持续关注其现金流与负债率问题。可以说，其从2011年扩张伊始，关于财务状况的争论便没有停止。

去年10月，融创中国发布公告称，公司拟进行4亿美元优先票据的国际发售，所得款项将为收购新土地提供资金及作一般公司用途。在业内人士看来，融创中国此举是想补充现金流。

彼时，标准普尔便不看好其前景：融创财务风险进取，一旦销售下滑，其流动资金状况在未来12个月或受压。而早在融创收购绿城项目之时，标普就预警：此番收购或引致明显的债务融资，进而削弱现金流。

通过发债补充现金流，带来的是负债率的居高不下。截至2012年6月底，融创的净负债率为93%，去年底这一数据为104%。而2011年末，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%。

“融创目前处于高速扩张期，为了满足规模扩大的需要，它需要更多的资金，但负债表上并没有稳定的现金基础。”业内人士如是说。

此前，孙宏斌一直强调融创的现金流很安全，并表示融创不会为了刻意降低负债率而增加账面现金流，但如何运用财务杠杆在扩张和现金流之间寻求平衡，考验着孙宏斌的智力和定力。

值得一提的是，融创之所以对于高负债扩张底气十足，源于其惊人的周转率。在“并联操作、四线对表”模式和强大销售能力的带动下，融创的确构建了较快的存货周转速度。“楼市低迷期，依靠营销和财务杠杆优势，融创获得高速扩张的机会。无论是当年的顺驰还是今天的融创，营销能力都在支撑其扩张，但其销售压力也在凸显，一旦销售进度跟不上扩张速度，负债扩张便会留下隐患。”薛建雄表示。

由于受到宏观调控、项目定位等因素影响，快速销售进度不会总是万无一失。美联物业全国研究中心总监徐枫认为，融创坚持“高端精品”战略，而不是大众市场方向。尽管其一直宣称“高周转”，但在限购大背景下，高端产品是否能够持续高周转仍是问号。

孙宏斌：急躁or从容

回看融创发展历程，其自上市以来的快速成长有目共睹。2010年，融创完成销售额83亿元。2011年达到192亿元，增长率达131%。而2012年更是提前完成300亿元的销售目标，全年356亿元的销售额同比增长高达84%。对于这样的成长速度，业界担忧孙宏斌的激进特性仍有显现，并指存在风险隐患。

但孙宏斌不认同这种看法，甚至反感外界将顺驰的疯狂与融创的战略相提并论。他曾经对媒体表示，“增长快是因为我们基数低，融创未来几年都没有明确的目标。我们不追求增长多少，只要企业健康从容就好。”他认为，从容的状态是自我的一种感受，不代表激进。

在融创内部甚至是媒体圈，大家都喜欢称孙宏斌为“老孙”。在外界看来，老孙属性情中人，是激进的、冒险的、狂妄的。不过，作为融创的灵魂人物，目前的老孙都试图以冷静、理性、隐忍、从容的形象示人。

但现实能否真正做到从容仍有待时间检验。在2012年3月的业绩会上，老孙同样表达了对扩张的渴望，“我想最主要的挑战不是现金流和价格，而是规模再扩大的问题。”

一位熟悉融创的业内人士认为，孙宏斌骨子里的激情、不服输的商业精神依然没变。快速扩张正是源于其对于内心目标的执着。“现在只是不那么张扬了，但孙宏斌肯定是要做第一流角色的，公司销售起码也要在几年间进入第二梯队，门槛则是500亿。”

在讨论融创是否稳健的背景下，反复提到顺驰教训也存在理由。事实上，顺驰时代，孙宏斌已经形成依靠金融支持和合作资源在市场生存的认知。如今，融创的行为模式，与顺驰有着似曾相识的轨迹。

　　“商业时代应该鼓励冒险，否则这个社会就没有发展。”顺驰时期的孙宏斌曾这样说道。不知在老孙带领下的融创是否继承了“冒险基因”，也不知快速扩张将给予融创怎样的未来。

　　作者：房企新观察